收房后还能主张延期交房违约金吗？

一、两种逾期交房的情形。

01、交付期满前，开发商将不具备交付条件的房屋交付业主实际使用。例如，2014年1月1日签订购房合同，约定2017年1月1日交付房屋，实际案涉房屋在2016年6月1日完工（但达到法定交付条件）并于2016年7月1日实际交付业主使用。

如图：

02、交付期满后，开发商将不具备交付条件的房屋交付而业主拒绝接收，但在起诉前开发商已达到交付条件。例如，2014年1月1日签订购房合同，约定2017年1月1日交付房屋，开发商于2017年2月1日通知交付房屋（未达交付条件），但业主接收房屋，同年5月1日起诉要求开发商承担逾期交房的责任，后查明开发商于同年4月1日取得《竣工交付备案证》。

如图：

二、两种观点。

01、第一种观点：业主明知或者应当知道开发商没有达到交付条件，仍然同意接收房屋，应当视为合同双方以自己的实际行为变更了房屋交付的条件及程序，根据《商品房买卖司法解释》，开发商已经完成了房屋的转移占有，已经履行了自己的义务。业主无权再要求逾期交付房屋违约金。

02、第二种观点：理解法律依据，应当探究法律的本意。根据相关规定（具体可参阅公众号之前发表的文章），开发商交房的房屋应对经验收合格，否则即使开发商按时交付，也不构成有效的交付，业主仍然有权要求开发商承担逾期交付房屋违约金。

三、律师观点。

本律师同意第二种观点。理由如下：

1、《建设工程质量管理条例》建设工程经验收合格的，方可交付使用；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《商品房销售管理办法》第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。根据上述规定可知，开发商交付房屋实际包含了两层意思：A、按时交付房屋；B、交付的房屋需达到交付条件。这两个条件必须同时具备才是有效的交付。