一、先抵押后建房买卖不破租赁适用吗

不适用的，“买卖不破租赁”，是法律上的一个通俗说法，它源于《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照这一规定，如果租赁发生在前，之后房屋的产权发生变更的，那么承租人和原房东之间的租赁合同仍然是有效的，租赁关系将继续存在，只不过在这个法律关系中新房东取代了原房东而已，新房东要受到租赁关系的约束。

“买卖不破租赁”，它的出发点是法律对于租客的交易安全的保护，不然诸位可以试想一下：租客租了一个店铺才刚刚装修好，这时房东就把房屋卖给了他人，如果法律不保护租客，那么意味着租客还没来得及开张就要搬出去，那么哪个租客会愿意再租呢?租客就会变得非常没有安全感，这一定不是法律的初衷。

二、这4种情况下，新房东有权要求原租客搬走

(一)先抵押后租赁

“买卖不破租赁”适用的是先租赁后买卖，所以选择保护租客，但如果该房屋先抵押后租赁的，那就不一样了。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，承租人无权要求继续履行租赁合同，即新房东有权要求原租客搬走，这是法律对于抵押权人的特殊保护。

这种情况下，需要特别关注租赁房屋抵押时的重大法律风险：

1、在租约签署前，建议向房屋所有权人或出租方了解该房屋是否存在抵押权;

2、为慎重起见，在签署正式租约前，亲自前往当地房地产交易部门查询该房屋的抵押状况;

3、经调查，如该房屋如确实存在抵押，需要确定是否租赁该房屋;